Ensiasunnon ostajan opas
Ensiasunnon ostaminen on suuri askel elämässä ja saattaa herättää monia kysymyksiä. Mitä ensiasunnon ostajan on hyvä tietää asuntomarkkinoille astuessaan? Mitä ovat ensiasunnon ostajan edut? Entä miten asunnosta tehdään ostotarjous ja kuinka asuntokaupat etenevät? Muun muassa näihin kysymyksiin löydät vastaukset ensiasunnon ostajan oppaastamme.
Mitä asunnon ostamiseen tarvitaan?
Suomessa lainakatto määrittää sen, kuinka paljon pankit voivat enintään myöntää lainaa asunnon ostoon. Lainakaton tarkoituksena on suojella asunnon ostajaa liialliselta velkaantumiselta ja hallitsemattoman suurelta lainamäärältä.
Asuntoa ostaessa pelkkä ostettava kohde ei yksinään riitä vakuudeksi lainalle, vaan sen lisäksi tarvitaan tietty määrä omarahoitusosuutta. Omarahoitusosuus on siis ostettavan kohteen hinnasta se osa, jota ei voida rahoittaa lainalla. Omarahoitusosuus on yleensä 15 % asunnon hinnasta ja sen voi kattaa esimerkiksi omilla säästöillä tai lisävakuuksilla. Ensiasunnon ostajilla ja ASP-säästäjillä omarahoitusosuuden määrä on kuitenkin pienempi.
Onko omarahoitusosuus ja käsiraha sama asia?
Omarahoitusosuudesta voidaan puhua myös asuntolainan käsirahana. Asuntolainan käsiraha on kuitenkin eri asia kuin asuntokaupan käsiraha, jolla tarkoitetaan usein ostotarjouksessa käytettävää niin sanottua varausmaksua.
Ostotarjouksen tehdessään ostaja maksaa tai sitoutuu maksamaan myyjälle asuntokaupan käsirahan, joka on usein 4 % ostettavan kohteen hinnasta. Jos ostotarjouksen tehtyä asuntokauppa jää syntymättä ostajasta johtuvasta syystä, on myyjällä oikeus pitää käsiraha itsellään. Myös asunnon myyjä on velvollinen palauttamaan käsirahan ostajalle, jos hän esimerkiksi hylkää ostotarjouksen tai peruu kaupan jostain muusta, potentiaalisesta ostajasta riippumattomasta syystä. Jos kauppa sen sijaan toteutuu sovitusti, luetaan käsiraha osaksi kauppahintaa.
Mistä saada rahaa ensiasunnon ostoon?
Riittävän omarahoitusosuuden säästäminen ei aina ole helppoa ja siihen vaikuttavat muun muassa tulot, elämäntilanne ja asuinpaikka. Säästäminen voi olla erityisen haastavaa esimerkiksi opiskelijalle, jolla ylimääräistä rahaa ei välttämättä ole. Säästäminen ensiasuntoon kannattaa kuitenkin aloittaa mahdollisimman hyvissä ajoin, sillä pienikin kuukausittainen säästö voi johtaa isompiin summiin ajan mittaan.
Kun tavoitteenasi on saada kasaan mahdollisimman paljon omarahoitusosuutta, voi säästötavoitteiden asettaminen auttaa. Voit säästää tietyn summan esimerkiksi kuukausi- tai viikkotasolla. Myös budjetin tekemisestä voi olla hyötyä, sillä sen avulla oman rahan käytön hahmottaminen helpottuu ja samalla näet, voisitko karsia mahdollisia ylimääräisiä kuluja.
Jos olet ostamassa asuntoa yhdessä kumppanisi kanssa, voitte harkita yhteisen asuntolainan ottamista. Kun lainanhakijoita on kaksi, sinun ei välttämättä tarvitse säästää niin suurta omarahoitusosuutta.
Jos sinulle ei ole kertynyt omia säästöjä tai säästämäsi omarahoitusosuus ei kata koko lainasummaa, voi asuntolainan saaminen olla mahdollista lisävakuuksien avulla. Lisävakuutena voidaan käyttää esimerkiksi lainanhakijan vanhempien tai muun lähipiirin omistamaa asuntoa tai kesämökkiä.
Lainalaskuri auttaa, kun haluat arvioida itsellesi sopivan lainamäärän.
Entä jos minulla ei ole varaa asunnon ostoon?
Säästäminen omaan asuntoon ei tapahdu hetkessä ja monella omarahoitusosuuden kasaan saaminen voi kestää useita vuosia. Etenkin pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat korkeammalla, mikä vaikuttaa automaattisesti myös tarvittavan omarahoitusosuuden määrään. Asuntoa ostaessa kannattaakin punnita omia kriteereitä ja pohtia, olisiko vaihtoehtona ostaa koti esimerkiksi pääkaupunkiseudun ulkopuolelta tai muusta pienemmästä kaupungista, josta asunnon voi saada ostettua edullisempaan hintaan.
Asunnon ostoa suunnitellessa tulee huomioida myös muut asumiseen liittyvät kulut. Lainanlyhennysten lisäksi omistusasunnossa joutuu yleensä maksamaan kuukausittain hoitovastiketta ja mahdollista rahoitusvastiketta. Myös lämmityskulut ja vakuutusmaksut saattavat nousta vuokra-asumiseen verrattuna.
Omakotitaloasumiseen liittyvät usein myös jätehuollon maksut sekä vuosittain maksettava kiinteistövero. Omaa kotia ostaessa on hyvä olla tietoinen omistusasumiseen liittyvistä kuluista, jotta ne eivät myöhemmin tule yllätyksenä.
Ensiasunnon ostajan edut
Ensiasunnon ostaja on Suomessa oikeutettu erilaisiin rahanarvoisiin etuihin. Tutustu alta omarahoitusosuuteen ja ASP-lainaan.
Pienempi omarahoitusosuus
Yksi suurimmista ensiasunnon ostajan eduista on pienempi omarahoitusosuus. Ensiasunnon ostajilla omarahoitusosuuden määrä on vähintään 5 % asunnon hinnasta, kun taas ASP-säästäjillä vaadittava omarahoitusosuus on 10 %.
Ensiasunnon ostajalle voidaan siis myöntää lainaa korkeintaan 95 %, ASP-säästäjille 90 % ja muille asunnon ostajille 90 % ostettavan kohteen hinnasta.
Valtion takaama ASP-laina
Useilla pankeilla on käytössä valtion takaama ASP-laina eli asuntosäästöpalkkiolaina. Valtion takaus tarkoittaa sitä, että mikäli lainanhakija ei jostain syystä pysty huolehtimaan lainan takaisinmaksusta, maksaa valtio pankille lainaosuuden puuttuvan osan.
Omarahoitusosuuden tulee ASP-lainan saamiseksi olla vähintään 10 % ja sitä tulee kerryttää asuntosäästötilille vähintään kahden vuoden ajan. Valtion takauksen lisäksi useat pankit tarjoavat ASP-asiakkailleen esimerkiksi edullisemman lainan marginaalin ja suuremmat talletuskorot tavalliseen säästötiliin verrattuna.
Huomioithan, että Bluestep Bankilla ei ole käytössä valtion takaamaa ASP-lainaa. Voit saada lainaa asunnon ostoon enintään 85 % ostettavan kohteen hinnasta.
Asuntokaupan vaiheet
Asuntokaupat alkavat yleensä lainalupauksen hankkimisella pankista ja etenevät tarjouksen tekemisestä kaupantekoon ja lopulta avainten luovuttamiseen. Ensimmäiset asuntokaupat saattavat jännittää – kaupantekoprosessiin tutustuminen etukäteen voi kuitenkin auttaa. Lue alta, mitä eri vaiheita asunnon ostamiseen liittyy.
1. Lainalupaus
Kun olet saanut kasaan tarvittavan omarahoitusosuuden, on aika hankkia lainalupaus pankilta. Lainalupaus on alustava päätös siitä, kuinka paljon lainaa voit saada asunnon ostoon. Lainalupausta tarvitset silloin, kun haluat jättää ostotarjouksen mieluisasta kohteesta. Lainalupauksen voimassaolo vaihtelee yleensä kolmen ja kuuden kuukauden välillä.
Voit hankkia lainalupauksen myös etukäteen, vaikka mieluisaa kohdetta ei vielä olisikaan löytynyt. Näin sinulla on mahdollisuus toimia nopeallakin aikataululla, kun sopiva asunto osuu kohdalle.
2. Ostotarjouksen tekeminen
Kun olet löytänyt mieluisan kohteen, voit lainalupauksen saatuasi tehdä siitä ostotarjouksen. Voit tehdä ostotarjouksen asunnosta myös ilman lainalupausta, mutta silloin tarjous kannattaa tehdä ehdollisena. Tällöin asunnon oston ehtona on asuntolainan järjestyminen omalta pankilta. Jos tarjouksen tekijä ei saakaan rahoitusta järjestymään, ei hän ehdollisen tarjouksen tehtyään menetä asuntokaupan käsirahaa.
Ostotarjous tehdään yleensä kirjallisena. Esimerkiksi kiinteistönvälittäjältä voit saada ostotarjouksen tekemiseen laaditun lomakkeen. Ostotarjous toimitetaan joko kiinteistönvälittäjälle tai suoraan myyjälle ja siitä tulisi käydä ilmi kaupan kohde ja sen kauppahinta, omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kaupantekopäivä, tarjouksen voimassaoloaika, kaupan ehdot sekä ostajan ja myyjän henkilötiedot. Ostotarjous on tyypillisesti voimassa muutaman päivän ajan.
3. Myyjän vastaus tarjoukseen
Jätettyäsi myyjälle tarjouksen, hän joko hyväksyy tarjouksen, hylkää sen tai tekee vastatarjouksen. Jos myyjä tekee vastatarjouksen, loppuu alkuperäisen tarjouksen voimassaoloaika. Myyjä ilmoittaa yleensä erikseen tämän asettaman vastatarjouksen voimassaoloajan.
4. Kaupanteko
Kun asunnon myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen, on kaupanteon aika. Asuntokaupat voidaan tehdä joko pankin konttorilla tai digitaalisesti. Kaupantekotilaisuuteen osallistuvat yleensä asunnon ostaja, myyjä, mahdollinen kiinteistönvälittäjä ja pankin edustaja. Kaupantekotilaisuudessa allekirjoitetaan kauppakirja, jonka sekä myyjä että ostaja ovat saaneet tarkastettavaksi etukäteen.
Kauppakirjasta käy ilmi muun muassa ostettavan kohteen tiedot, hinta ja kaupan ehdot. Kauppakirjasta tulisi löytyä myös ostettavan kohteen tarkastusraportit sekä mahdolliset virheet. On tärkeää tutustua kauppakirjaan huolellisesti ennen sen allekirjoittamista. Kun kauppakirja on allekirjoitettu, siirtää pankki kauppasumman myyjän tilille.
5. Hallintaoikeuden siirtyminen uudelle omistajalle
Kaupantekotilaisuuden jälkeen myyjä luovuttaa asunnon avaimet ostajalle kauppakirjassa mainitun aikataulun mukaan.
Kuntotarkastus asuntokaupassa
Kuntotarkastuksen tekeminen tulee yleensä ajankohtaiseksi silloin, kun ostettavana kohteena on kiinteistö. Kuntotarkastuksesta käy ilmi kiinteistön yleiskunto sekä sen mahdolliset huolto- ja korjaustarpeet. Yleensä kuntotarkastus on tehty jo myyntiprosessin alussa, mutta sen voi tehdä myös ennen kaupantekohetkeä. Jos asunnon kuntotarkastus tehdään ennen myyntiä, vastaa sen kustannuksista yleensä myyjä. Myöhemmässä vaiheessa tehtävän kuntotarkastuksen kustannuksista sovitaan yleensä myyjän ja ostajan kesken. Osa pankeista vaatii kuntotarkastuksen tekemistä ennen asuntolainan myöntämistä.
Haaveena oma asunto?
Voit tiedustella mahdollisuuksiasi asuntolainan saamiseen, vaikka oman pankkisi lainapäätös olisi ollut kielteinen. Lähetä hakemuksesi jo tänään, niin kartoitamme yhdessä mahdollisuutesi lainan saantiin.
